01
楼市大萧条
“香港，不是自动提款机！”
1998年8月13日下午5点，万众瞩目中，香港特区政府的重磅级新闻发布会如期举行了。开场没多久，时任港府财政司司长曾荫权就如此掷地有声。
当时，香港股市已被国际炒家持续做空将近一年，恒生指数从1997年8月的超过16000点下跌近10000点向6000点逼近。市场哀鸿遍野，经济系统岌岌可危。
新闻发布会召开之前的12日，特首董建华已秘密进京，就发布会所宣布事项争取到中央支持：港府将与国际金融炒家直接对垒，并于14日开始，入市干预市场。
8月14日股市一开盘，港府的行动就开始了。当日，国际炒家继续大笔抛空，但恒指却大涨8%收于7200点上方。收市当晚，中央电视台新闻联播再次旗帜鲜明：
中央全力支持香港，将不惜一切代价确保香港作为亚洲金融中心的地位决不动摇！
事实上，中央的类似表态已有多次了。甚至有传言说，当时任国务院总理朱镕基在当年3月19日的记者招待会上强调：“只要特区政府向中央提出要求，我们将不惜一切代价维护香港的繁荣稳定。”索罗斯曾被吓掉了手上的杯子。
但索罗斯还是太过自信与自大了，此后的他不但继续做空香港，还到处宣扬港府必败。
在中央强有力的支持下，香港打赢了这场惊心动魄的金融大战。当恒生指数再次突破万点大关，港府从股市上全部退出时，甚至还赚了数十亿美金的账面利润。综合一些媒体的计算，索罗斯则亏损超过8亿美元，这也是他当时几乎唯一的大败绩。
不少香港人也在此间更真切感受到祖国的强大，以及背靠祖国的好处。曾荫权后来还曾回忆说：“香港市民纷纷打电话和传真给我表示支持。只此一次，没有骂我的。”
但当时的香港，不只是面临金融市场的挑战。港府与国际大空头激烈对弈之际，另一场形势严峻也更加复杂的战斗也在持续升级，并最终对香港产生了更深远影响。
1991至1997年，本就房价不低的香港，6年房价再涨4倍。即便1995年怡和、太古等英商资本大量抛售其在港物业，也未能让房价企稳或下跌，反而是加速上涨。
其中一个原因是，一些人利用部分中资机构接手英资抛盘的事实，编出内地资金会护盘香港房市的谣言，甚至传言，中央政府将为省级以上干部在香港置办房产。
各种传言下，香港房价无论炒到多高，都不会在回归后下跌，“1997年之前不在香港买房子就是傻子。”几乎成为全民共识。
于是，有房的继续买房炒房，企业主从其他经营事业中抽资买房，无房的工薪阶层大举借债买房……整个香港买房炒房成风。
金融机构、地产商不断降低买房门槛，忙到凌晨下班成为常态。一些客户为了抢到房子，还会给售楼小姐送上几万甚至十几万的礼品。因为每晚买一波就会多掏一大笔，“就好像今天买不到房子就是世界末日了”。
疯狂炒作下，1995年就已均价高达7万左右每平的香港房价，竟在此后1年多再涨50%，均价达到约10万每平。本就泡沫的香港房价，更彻底偏离了居民可负担水平。
有统计显示，到1997年时，香港居民平均供楼负担比已高达93.2%。即：1万元月薪要拿出9320元供楼。均数之下的很多低收入群体，更是拿出当月全部薪水也都还不起当月应还的供楼贷款。
如此严重透，支注定是维持不住的。
更重要的是，当股市大跌让市场无力支撑房市继续炒作之时，传说中的内地资金护盘却并没有发生，也不可能发生。
于是，当1997年10月8日至28日，恒指从14838点狂跌到9059点，高处不胜寒的香港楼市，一头栽进了“跳水式”的量价齐跌。
到港府入市干预金融市场时，香港楼市也已四面楚歌。不到一年，房价已下跌超过50%，房屋成交量也下跌超过50%……
股市和楼市，是香港经济的命。
这两个市场一起急跌猛跌，让香港经济和民生顿入黑暗时刻，也让刚刚履职的董建华如临深渊，如履薄冰。
02
夭折的“八万五”
九七之前的香港房价上涨，除了投机炒作，也与香港长期的房地产政策有关。
二战之后，香港经济快速发展，城市人口持续增加，但港英政府却长期严控土地，封锁核心城区之外的土地开发，甚至放任地产商炒作，维持着住房供不应求的紧俏局面。
甚至有人认为，推高楼市是港英政府为回归后的香港故意制造的难题。一个佐证是，原本就土地控制严格的港英政府，从1991年开始进一步紧缩土地供应。
长期的供不应求，让香港房价高企，各大地产商赚得盆满钵盘，港英政府财源滚滚，但也不断抬高着香港营商成本，削弱着香港竞争力，给民生造成巨大压力。
1996、97年，香港最大地产企业恒基兆业主席李兆基，连续以超过120亿美元、150亿美元身价成为亚洲首富，并取得至今为止华人在全球富豪榜的最高排名：全球第四。
到1997年，地产对香港GDP的贡献率已经超过20%；地产及相关行业对香港财政收入的占比也已达到了40%左右。
然而这些亮眼数字背后，却是无数工薪阶层拥挤在狭小空间，拼命赚钱还供不起楼的窘境。一些开发商甚至直接开发出“猪笼”般的小户型房屋，收割最后的铜板。
被房价上涨持续推高的人力、房租等综合营商成本，也让香港其他产业的发展承压，制造业被迫外迁，产业持续脱实向虚。
早就看到问题的董建华从竞选时就下定决心：改变土地政策，加大楼市供应，平抑房价，改善民生与营商环境；加大教育改革，发展新兴科创产业，推动香港经济转型。
1997年7月1日，中国香港特区成立庆典举行当天，董建华便打响了改变的第一枪，正式公布了史称“八万五”的大计划：
在未来10年，每年供应不少于85,000个住宅单位，并将买不起房的居民轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年，最终在10年内让全港70%的家庭可以自置居所。
“八万五”对香港房地产市场堪称历史性的大转折。它被还没买房，也买不起房的市民翘首以待，但也从酝酿之初就遭到以地产商为代表的既得利益者或明或暗的质疑与反对。
起初，港府的态度是坚决的。
计划公布的同时，就成立房屋用地供应督导委员会，公布了首个5年卖地计划：1999年3月前提供120公顷土地，2002年之前再供应260公顷土地。
但当股市、楼市双双急速下跌，被认为加速了楼市下跌的“八万五”开始扛不住了。
到1998年中，几乎腰斩的楼价，已让近10万购房者成了负资产者，也让地产商利益大损，政府财政收入大幅下跌。
巨大的财富缩水之痛，笼罩着香港社会。
“拯救楼市，拯救经济，拯救负资产者”的声音越来越强烈，越来越共识。
地产商以它为由要求政府改变政策；购房者一改此前对地产商的不满甚至仇视，与地产商成了利益同盟；包括没有买房的居民也越来越受不了经济萧条之苦……
取消“八万五”的呼声，一浪高过一浪。重重压力之下，1998年6月，港府冻结了卖地。
2000年，董建华进一步公开表态：“金融风暴来临，根本无机会实施‘八万五’政策。”相当于公开宣布，港府将放弃“八万五”计划。
到1998年6月冻结土地前已售土地的最后一批“八千五”房屋推向市场的2002年底，香港楼市已较高点下跌了70%，购房业主平均损失超过260万港币。
一些深陷数百万、数千万港币债务的负资产购房者，甚至绝望选择了自杀。
已经在“八万五”之下咬牙推出了总计约25万套住宅单元的港府和董建华，也因此受到更大的冲击和打击，再也没了下文。
“八万五”的初心之一是造福为房所困的低收入者，而现在却被很多人共识为导致楼价大跌和负资产者涌现，甚至逼迫低收入购房者倾家荡产，命丧黄泉的罪魁祸首。
众多香港市民因此痛骂董建华与港府房屋新政，包括一些受益于“八万五”计划拥有了房屋的居民，也因房价下跌，利益角色的转换，从支持者变成了控诉者。
在反对者收集的因为负资产而自杀的32个案例中，一位名叫黎生的自杀者，身前曾是董建华家族企业东方海外的职员。如今，他被包装成了攻击董建华政纲的“最生动案例”。
但当时的港府和董建华，需要面对的还有更多。
03
变味的数码港
“香港要成为在发展及应用资讯科技方面的全球首要城市，尤其是在电子商业和软件发展上处于领导地位”。
1997年，当董建华如此前瞻香港未来时，李泽楷可能是听得最认真的人之一。
当时方才31岁的李泽楷，已以9.5亿美元将自己投资的Star TV卖给默多克，并创办盈科集团，于新加坡借壳上市，与Intel携手，奋力向高科技产业扑腾。
如何抓住香港向科技产业转型的机会呢？斯坦福电脑工程系归来的李泽楷，从硅谷的发展中“拷贝”了一个想法：在香港兴建一个类似硅谷，产学研一体的科技孵化园区。
这便是董建华任内推动科技产业的重点项目，也至今被争议和质疑的“数码港”计划。
但真实的数码港计划，并非是传闻中的“被做成了地产项目”，更不是李泽楷的骗局。在香港完备的监督机制下，即便李泽楷有这个心，也很难层层过关，“行骗”成功。
从官方披露信息看，李泽楷的确是带着为香港科技发展做贡献的初心才发起这个项目的。而且，他原本只是建议港府独资建设数码港，然后由盈科协助后期招商与运营。
如果说李泽楷希望从中有所收获，其主要目的也应该是借此提升自己在香港科技进程中的站位与地位，为盈科更大的发展伏笔。数码港本身的运营，更多像是“投名状”。
但当时的特区政府，已经没有资金余力来亲自建设并实施这样一个计划。1998年，在股市、楼市的双重冲击下，香港GDP负增长超过5.8%，财政收入也是断崖下滑。
政府没钱，李泽楷于是主动请缨，重修计划，最终将数码港变成了政府出地，盈科出资，共同发展，共享利益的PPP模式，并且说服政府跳过招标环节，直接与盈科签约。
虽然除了李嘉诚的长江实业之外，几乎所有大型开发商都对港府跳过招标直接与盈科合作不满，但财政吃紧但又希望将数码港做成的港府，还是顶着压力强势选择了盈科，因为即便公开招标，盈科也是最适合的对象，其他地产商即使也愿意出资建园，也都没有科技产业经验与资源，没有科技的心。
此后，港府与盈科达成合作协定并启动了项目：由特区政府以估值78亿港元的土地，以及10亿港元的基础投资作为股本，由盈科全资负责开发建设，一起发展数码港。
综合各方信息，总投资158亿港元的数码港，包括4座智能化写字楼、一间五星级酒店、一个高密度住宅社区，并配套有其他诸如零售及娱乐中心等多元化设施。
以占有土地面积算，住宅占38%，其他物业为62%，以建筑面积计算，住宅则占比67%，办公及配套物业占比33%。
按双方协议，盈科将享有住宅开发约36%的收益；住宅开发64%收益及其他物业所有权均归香港政府，但招商运营仍由盈科负责。
换句话说，数码港的住宅项目是立项开始就经港府同意并明确设立的，且大部份利益亦由港府所有，而不是后来广为传言的，是李泽楷欺骗政府，让数码港变成了地产项目。
这里还有个重要背景是，当时香港的住宅价格已经大幅下跌。政府、盈科，或许都没预料到数码港住宅项目会在此后如此金贵，所以双方都未在此更过多纠结。
借助当时的全球互联网科技热潮，数码港赢得了科技企业界、资本市场的广泛支持和肯定。1999年5月，获得数码港项目的盈科回港借壳上市，并很快成为了市值突破千亿、两千亿的科技新巨头。
2000年，李泽楷更以超过千亿巨资，击败新加坡电信，从英国大东电报局手中收购了在香港电讯市场市占率高达60%的固网通讯商——香港电讯，重组后的电讯盈科也很快达到了5000亿港元市值的新高度。
数码港的招商也推进得很顺利。项目动工之初，盈科就拿到了惠普、IBM、软银、雅虎、华为等超过70份租赁意向，比尔盖茨也都被李泽楷请来为其站台。
但灾难，也很快来了。
2000年3月到9月，纳斯达克指数从高峰时的5048点大跌至不足1200点，已在全球掀起狂潮的互联网泡沫，破了。
已经拥有雅虎等世界性网络巨头的美国互联网都已如此，尚还概念中的盈科与数码港自然在劫难逃。到2002年9月，电讯盈科的市值狂跌到不足200亿港元。
此前收购香港电讯的巨大成功，也成了盈科的巨大包袱。仅收购所借的130亿美元银行贷款利息，就让除了香港电讯固网业务，还无其他收入的电讯盈科压力山大。
最幸运的小超人成了最倒霉的人，而这天地之别的反转也就发生在短短两年之间。
盈科已经如此，数码港的命运可想而知。
数码港陷入困境之际，董建华的另一项计划——“矽港”，也已奄奄一息了。
1997年的董建华，对发展香港科技产业的设想是，一手互联网科技，一手芯片科技。数码港推进的同时，他便数次访问硅谷，细心了解学习，并提出了以发展芯片为主的“矽港”计划，而且得到一个机会：
刚从台积电离职的张汝京，希望以优惠价格获得200-250公顷土地，在香港发展一个世界级芯片工厂，但这很快被一些力量质疑、炒作成了以科技名义搞“地产项目”，并遭到了比数码港更为强烈的反对。
已经因为数码港受到很多质疑的港府，再也不敢冒险了。即便后来张汝京将计划修改为租用约30公顷土地，也未获得放行。失望的他于是改道将工厂设在上海，进而有了如今中国大陆最大芯片制造企业中芯国际。
当港府迫于舆论压力，在土地与世界芯片厂雄心之间，选择了土地。已经放弃“八万五”的香港楼市，也在改变潮水方向了。
这个方向之下，“数码港”、“矽港”，科技产业，经济转型，都渐渐成为香港的回忆了。
04
房市再起飞
2002年推出最后一批“八万五”住宅之后，香港房价终于止住了下跌趋势。
但持续多年的楼市大跌，对香港的创伤已不是止跌可以修复。
到2002年，香港GDP已从1997年的1773亿美元下降至1663亿美元，财政收入也从1998年由盈余转赤字，并在2001-2002财政年度赤字超过600亿港元创历史新高。
巨大的财富损失，也让民生日益困难，失业率持续走高。统计显示，1997-2002年，香港楼市、股市总市值损失约8万亿港元，比同期香港GDP还多。居民失业率，也从1997年的2.2%上升到2002年的超过7%。
摆脱楼市负资产，重启经济增长，告别财政赤字，每一个任务都紧迫不已。
什么才可以更快地解决这一切呢？
数码港、科技产业都太遥远了。已经受够了经济下行之苦的香港各界，不愿再受更长的痛苦，也没信心与耐心再听长期计划。
几乎所有人的目光，最后还是落到了楼市。
只要楼市重启，经济，就业，股市，就都会重启；也只有楼市重启，才能尽快让经济，就业，股市重启，很快成为集体共识。
一系列围绕楼市的新举措因此被快速推进。
2002年11月，时任香港房屋及规划地政局局长孙明扬推出了史称“孙九招”的救市大法。取消土地拍卖、终止公屋出售……九招的每一招，都指向房价重新上涨。
新政一出，房价应声上行。
2003年6月，在中央政府支持下，香港与内地签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（以下简称“CEPA”），进一步让市场对香港楼市前景升温。
2003年10月，香港特区政府更是面向全世界抛出了“投资移民计划”：只要在香港投资650万港元，即符合移民资格，基本上也就是只要在香港买房就可在香港落户。
一系列举措之下，香港房价快速重回增长通道，并拉动香港经济重回增长。即便有2003年SARS冲击的不利影响，到2004年，香港经济依然创下了7.5%的增长率。
一上任就如临深渊，并且一直没有下过火线的董建华，终于可以松一口气。
但68岁的他已是满心的疲惫，健康状况也大不如前。2005年3月，“基于对香港、对国家负责的态度”，他向中央政府正式提出了辞去特首的请求，并得到批准。
最有可能阻碍楼市上涨的最大“绊脚石”终于挥别舞台，地产商们都恨不得相庆，而且，他们还迎来了一位更容易合作的人——
董建华的继任者曾荫权，曾经在金融市场力挽狂澜的“老财长”，如今高喊着“房地产市场是香港经济的重要基础”的新特首。
曾荫权领导的新一届港府不但将“八万五”计划彻底遗忘，更进一步紧缩供应。到他2012年因涉嫌犯罪被迫卸任特首之际，香港房价已陆续超越此前的高点不断新高。
即便卸任的前一年，曾荫权已经在持续沸腾的高房价民怨中，承认自己执行了错误的政策，并且宣布恢复政府居屋计划，香港楼市也已经是木已成舟，覆水难收了。
2012年，对楼市与土地政策有着丰富经验的梁振英当选新一届特首。他一上任就努力加大土地供应，加强科技产业投入，并于2015年推动成立了特区政府的第13个局——创新与科技与创新局，但也是有可圈可点的成绩，却未从根本上扭转格局。
而且，梁振英还遇到一个新挑战，高速经济成长之下的内地，房价也是一轮高过一轮，甚至让香港房价相对显得“涨慢了”。
大量内地资金因此涌入香港，成为有史以来最强有力的楼市新买家。从10多亿的别墅到数百万的公寓小户，都有内地的一掷千金。
房市火了，房屋升值了，营商成本更高，产业更加脱实向虚，无房的低收入家庭被更难再做安居之梦，有房的工薪阶层也是徒有房屋升值的账面财富，但却收入滞涨，生活水准持续下降。“地产霸权”“官商勾结”，成了香港楼市的核心标签，被房所困的新一代香港年轻人，开始不断表达自己的愤怒。
到2021年，香港中心城区房屋均价已涨至约15万港元一平。在诸多调查统计中，香港都是房价最高，住房负担最重的城市，并且属于“极度负担不起”的最严重水平。
房价过高，民生不堪，经济难受。
董建华20年前立志解决的问题，不但依然还是问题，而且成了更大的问题。很多曾经质疑，甚至痛骂他的人，则开始追念他的好。
05
没有水晶球
香港经济被地产商给毁掉了，香港年轻人也被地产商毁了，是如今非常流行的一种观点。言外之意，如果不是地产商，香港经济转型就一定会成功。
这是不符合事实的。
高房价的确是造成香港经济、民生压力的最核心因素，地产商也是造成高房价的因素。但地产商从来都不是主导因素，毕竟土地在政府手里，钱包也是老百姓自己揣着。
如果说2002之后香港房价重新走向疯狂是一个错误，那它几乎可以说是一场集体错误。在那个关键时刻，从港府到地产商，甚至整个香港社会都面临两个选择：
1、尽快把房价涨上去，让房市重新繁荣，用它继续拉动经济，恢复民间财富，缓解金融压力，补血政府财政。
2、稳住房价，忍住短痛，并化危为机，利用降下来的房价与房市，优化民生与其他产业的发展环境并提升城市竞争力，集中精力培育新的增长极，推动经济可持续转型。
前者有助于经济和社会财富最快最大程度的恢复，但有重回老路拖累经济转型之忧；后者意味着要承受更长时间的经济下行之苦，甚至有可能经济转型也不成功。
进退两难中，香港各界几乎是不约而同地选择了前者。即便泡沫破灭之后的香港房价，依然是一河之隔的深圳房价的10倍左右，大家依然集体渴望房价重新上涨。
包括痛骂高房价的，一旦买了房，也都成了高房价的拥趸者和支持者，甚至会成为最渴望房价高涨，最反对房价下跌的人。
于是，“八万五”和居者有其屋没有了；很多年轻人的激情与梦想没有了；科技产业和经济转型渐渐被遗忘了，包括数码港，也的确在相当长一段时间内沦为了地产项目。
有数据显示，到2014年1月，数码港的地产开发已累计让港府获利超过180亿港元，盈科获利超过60亿港元，但它却未能真正培育出任何一家有国际性影响力的科创企业。
数码港的打算是，通过地产收入的反哺，大幅降低入驻企业租金，形成良性循环的生态系统，助推科技创新与创业。
而且，它也的确做到了租金最优惠。
但，车库里的世界雄心，湖畔花园的全球梦想，活力无限的年轻人，整个营商环境的生生不息，才是科技创新与创业的关键。
香港有最高的房价，这些却……
当2003年房价再起并不再回头，生产要素和经济重心继续向地产和金融集中，数码港的命运就已被注定了。
梁振英就曾在施政报告中直言，高房价不但是香港严峻的民生问题，同时也是香港经济问题的根源之一，因为高房价阻碍创新与实体经济的持续成长。
而同期，土地更加紧张的新加坡，则一方面坚定不移地执行房屋双轨制，努力守卫居者有其屋的民生保障与营商竞争力提升；一方面持续以裕廊工业园为依托，填海造园，成功推动了制造与科技产业的发展。
如今，当香港还在为20年前的经济转型计划而努力，新加坡则已跃居为亚洲高端制造的重要一极。其工业园区设计运营者裕廊集团，还将成功经验复制到全球100多个城市，在全世界拓展着新加坡的发展空间。
科技与制造业的差距，也直接导致香港与新加坡经济实力的逆转。1997年香港GDP1774亿美元之际，新加坡GDP才1001亿美元，2021年香港GDP为3681亿美元，新加坡GDP则已到了3970亿美元。
20年前选择房价，淡化经济转型的恶果，让梁振英开始的港府不得不回头重新董建华的未竞之业，但现在相比当初，转型之苦依然要承受，赢的难度却更大了。
2015年以来，香港已持续投入近1500亿港元支持创新创业，包括扩建数码港。数据显示，到2021年香港初创企业已达约4000家，比2015年增长2.6倍，数码港也已汇聚超过1800家初创企业和科技公司。
但这离科技创新之城依然很远。
香港依然被房价所困的这些年，越来越多人开始以新的眼光审视当年的抉择。梁振英即在后来的多次访问中，委婉地对香港当初放弃“八万五“，重新激活房市表达过遗憾。
他的结论是，香港当初是可以选择忍受短痛，摆脱房产依赖，发展其他产业，实现经济转型的，因为“从后来的经历看，其他行业包括经济恢复还是比较快的。”
但他也表示，现在回头去看，可以有这样的结论，但放到当年，是没有人敢讲那个话的（继续坚持‘八万五’，坚持房地产平稳，推动经济转型）。所以最终只是一声叹息：
“要是有前后眼，水晶球的话，那当年坚持下去就好了。”
坚持下去，也是我写这篇文章的目的——
今年以来，社会各界对内地房地产市场的分歧空前。分歧中，开发商，购房者，更多相关利益者，包括一些地方政府，时不时就让人看到当年香港的影子。
公开或私下，他们对国家之于房地产的调控颇有微词；对最近高层会议再次强调“房住不炒”，强调稳房市，而不是搞刺激颇有微词。其语境也如同当初的香港：只有把房地产重新搞起来，经济才能稳增长。
今天的我们也没有前后眼和水晶球，但香港的选择和后果我们已经看到了。它至少可以给我们以启示，而这个启示应该包括：
经济转型一定是有痛苦的。忍不住当下的痛苦，就可能换来更长的痛苦。
原文出自：凤凰新闻
